超低地价决胜未来！厦门安居保租REIT投管分析报告 | 入住资管

和珩琦公寓楼的出租率分别约达到99.42%和99.11%。概念设计原则上处于饱和开通安定状态，并且概念设计房源需求量较大，截至2022年3年末底，等待入住租户排号分别约达2793号和1794号。

表格7：两概念设计出租率可能会

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租户可能会

概念设计租户一般来说分为个人租户及企业租户，其里面企业租户是客户通过试验性专营，为员工最主要住在服务，里面上层租户原则上为福州市中区无房的新职场大学生、成年人等新市中区民群体。

截至2022年3年末31日，个人租户的合同年末地产占多数比、专营面积占多数比分别为90.15%，及89.36%，个人租户占多数更以，目标公共服务财产有着较好的支出分散度。

表格8：两概念设计租户可能会

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支出可能会

从概念设计Corporation支出可能会可看出，两个概念设计套利安定，并保持激增态势。2021年，概念设计实现了开张支出4,200.35万元，开张毛利润2,356.63万元，开张毛利率约达56.11%；2022年前三个年末毛利率67.56%，主要或许为概念设计出租率提升带动了毛利率十分迅速提升。

平面图3：两个概念设计Corporation历史开张支出及开张毛利润可能会（万元）

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投鉴回报系统性

根据雇用简介公开，福州红云保障性专营农村居民REIT预计，2022年4-12年末和2023年的现金指派率为4.27%（年化）和4.28%。

表格9:概念设计盈利可能会（其他部门：元）

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支出总体，现阶段福州红云保障性专营农村居民REIT支出最主要概念设计地产支出和罚金支出（未能议价租户扣除的违约金、滞纳金及索赔）两其余部分，两类支出占多数比分别为98.79%及1.21%，主要以地产支出居多。

截至2022年3年末，两个概念设计可专营面积多约达198,553.97平方米，已出租面积多约达197,136.07平方米，出租率99.29%。园博公寓楼概念设计平原则上地产要价32.35元/平方米/年末，园博公寓楼概念设计平原则上地产要价30.52元/平方米/年末，两概念设计相较2021年6年末平原则上地产要价分别激增4.22%、4.59%。

据福州保暂住政策显示，概念设计专营价格初次结算应高于同地段同品质的美国市中区场化专营农村居民地产的95%，紧接著调价增幅应不高于同地段美国市中区场专营农村居民地产历年来增幅，且年增幅不高于5%。相较概念设计临近同类美国市中区场化公寓楼，园博公寓楼概念设计、珩琦公寓楼概念设计地产结算完全符合福州市中区保暂住政策要求。

表格10：概念设计临近同类公寓楼专营价格

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开通效益总体，里面上层财产的开通效益主要最主要开张效益及监管费用、财务费用、税金及比如说等。

表格11：两概念设计开通效益

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概念设计估值总体，根据国融兴华出具的初始评估报告，截至2022年3年末31日，投鉴性不动产财产组价值为70,400.00万元和51,000.00万元，多约达为121,400.00万元，折合要价分别为6,237元/平方米和5,952元/平方米。

表格12：目标公共服务财产估值可能会

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概念设计投鉴效益及支出测算

表格13：福州红云REIT公共服务投鉴效益及支出测算

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注：1、田产效益为雇用简介里面的弥补田产收储款；

2、兴平效益为雇用简介里面2019年投鉴性不动产投资额；

3、软装效益为雇用简介里面2021年餐具工业用费用；

4、年地产支出以概念设计当前的出租率和平原则上年末地产量度；

5、开通效益以概念设计2022.1-3年末主要费用的原则上值量度。

综上可以看出，该保暂住概念设计折合的兴平效益、软装效益、开通效益与美国市中区场化长租公寓楼概念设计相差不大，而该公共服务田产效益折合约为793.25元，地皮仅为临近普通住宅地皮的6%左右；该概念设计相较临近同类公寓楼的地产结算较低，将会仍有一定上涨空间。

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简短

福州红云保障性专营农村居民REIT里面上层财产概念设计可能会，能够反映出保暂住概念设计的一些主导性：

1、 保暂住概念设计相较大多已经港交所REITs的投鉴回报率值得注意较低；

2、 保暂住概念设计可支撑的田产效益刚性较小，其折合田产皮格大约根本无法为临近普通住宅地皮的5%-8%；

3、 保暂住概念设计的地产支出水平受原属国政策和美国市中区场环境影响较大。

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（责任编辑:马金露）。

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